Superficie area: 1300 mq
| UTOE (Unità Territoriali Organiche Elementari) | Marina di Grosseto |
| Perimetri | Limite del centro abitato di Marina di Grosseto |
| Ambiti strategici di sviluppo del territorio | Aree di riqualificazione: RQ |
| Titolo V - Disciplina delle attrezzature e servizi pubblici e/o di interesse comune | Attrezzature di interesse comune: Depuratore |
| Schede normative e di indirizzo progettuale | Scheda RQ_01B_UMI2 |
1. La perequazione urbanistica è articolata in:
2. La perequazione urbanistica di primo grado attua il pari trattamento dei proprietari di aree in analoghe condizioni di fatto e di diritto.
3. La perequazione urbanistica di secondo grado mira ad una equilibrata compartecipazione delle proprietà oggetto della trasformazione urbanistica alla cessione gratuita di aree e alla realizzazione di opere pubbliche, inclusa l'Edilizia Residenziale Sociale, in favore del Comune.
4. Con riferimento alla L.R. n. 65/2014 e al D.P.G.R. n. 3/R del 9.02.2007, art. 16, realizzano la perequazione urbanistica di primo grado:
5. Il Regolamento Urbanistico assoggetta a perequazione urbanistica di primo e di secondo grado le seguenti aree di trasformazione:
6. In relazione alle loro condizioni di fatto e di diritto, tali aree sono suddivise nelle seguenti classi:
7. Il Regolamento Urbanistico assegna a trasformazione mediante perequazione urbanistica solo di secondo grado le seguenti categorie di aree:
8. La trasformazione delle aree oggetto di perequazione urbanistica avviene attraverso la formazione di un Piano attuativo o di un Progetto unitario.
9. Il Piano attuativo o il Progetto unitario e la relativa convenzione definiscono i parametri della perequazione urbanistica con riferimento alle norme riportate nei successivi articoli. Le convenzioni saranno redatte secondo lo schema di cui all'allegato a delle presenti norme. Eventuali adeguamenti e modifiche dello schema di convenzione, purché coerenti con la presente disciplina, non comportano variante al R.U.
1. Nelle aree TR e TRpr i quantitativi di superficie complessiva costruibile (Sul) per la trasformazione, discendono dall'applicazione dei seguenti indici perequativi territoriali:
2. La superficie complessiva costruibile (Sul) che l'indice perequativo territoriale individua si riferisce a destinazioni diversificate, stabilite per ciascuna area dalle Schede normative di indirizzo progettuale di cui all'elaborato PR_06.
2.bis - La SUL si calcola mediante l'applicazione dell'indice di fabbricabilità territoriale da moltiplicarsi per la superficie territoriale dell'area oggetto dell'intervento. Qualora, con variante al RU, dovessero essere enucleate alcune porzioni della superficie territoriale di trasformazione, la SUL sarà proporzionalmente ridotta. La SUL di edifici esistenti, ricadenti all'interno della superficie territoriale di trasformazione, e' compresa nel computo della SUL ammissibile, calcolata secondo le modalità indicate come sopra, nel caso che la stessa risulti inferiore a quella generata dall'applicazione del metodo di calcolo.
3. Nei casi in cui le schede consentano di realizzare strutture turistico ricettive di tipo alberghiero allo scopo di incentivare l'offerta di tali strutture, anche attraverso il conseguimento di dimensioni ottimali, è ammessa la conversione della Sul a destinazione residenziale assegnata in ciascuna scheda normativa VERSO LA a destinazione turistico-ricettiva secondo il rapporto di conversione:
4. Nelle aree TR alla capacità edificatoria generata dall'indice perequativo territoriale può essere sommata la capacità edificatoria generata dalle aree indicate dal Regolamento urbanistico quali detentrici di capacità edificatorie da trasferire su altre aree, sino al raggiungimento dell'indice territoriale massimo di:
Tale indice territoriale massimo rappresenta il limite superiore entro cui devono rientrare la premialità in Sul spettante alla proprietà dell'area ospitante di cui al successivo comma, nonché le compensazioni e le incentivazioni in Sul di cui all'art. 29.
5. Il trasferimento di capacità edificatoria dalle aree indicate nel Regolamento urbanistico è incentivata attraverso il riconoscimento alle aree ospitanti, di cui al comma 4 di una premialità pari al 20% della capacità edificatoria ospitata. Inoltre il Regolamento Urbanistico consente il trasferimento di capacità edificatoria, esclusivamente all'interno della medesima UTOE, generata in aree interessate anche parzialmente da vincoli paesaggistico-ambientali, di cui al D.LGS. 42/2004, previa cessione integrale, a titolo gratuito, all'Amm.ne Comunale, dell'area originariamente soggetta a trasformazione.
6. Nell'ambito delle destinazioni residenziali delle Aree TR / Trasformazione degli assetti insediativi prevalentemente residenziali:
è richiesta la realizzazione di una quota di Edilizia Residenziale Sociale (E.R.S.) nelle misure e con le procedure di cui all'art. 24
7. Nelle aree TR soggette a perequazione di secondo grado di cui all'art. 25, comma 5 è prescritta la cessione gratuita al Comune DI una quota non inferiore al 30% della superficie territoriale dell'area di intervento, preferibilmente in corpo unico. In tale quota sono comprese le aree a destinazione pubblica, ossia le aree destinate ad interventi di interesse pubblico, le eventuali opere di urbanizzazione secondaria laddove previste e le aree per gli standard urbanistici di RU (con esclusione degli standard di lottizzazione); in tale quota percentuale sono inoltre comprese le aree da destinare alla quota di E.R.S. di cui all'art. 24, comma 1, lett. a (con esclusione, quindi, delle quote di edilizia residenziale convenzionata di cui all'art. 24, comma 1, lett. b, da realizzarsi ad opera dei soggetti attuatori degli interventi all'interno della superficie fondiaria di ciascuna area di trasformazione TR e delle aree di recupero RC.) sulle aree cosi' cedute all'Amm.ne comunale e' prevista la realizzazione, a cura di soggetti pubblici o privati, delle quote di edilizia residenziale sociale di cui all'art. 24, comma 1, lett. a, necessarie al raggiungimento della quota complessiva del 45% della SUL residenziale complessiva stabilita dal Piano Strutturale.
8. Nel restante 70%, fermo restando l'obbligo per il soggetto attuatore di realizzare integralmente le opere di urbanizzazione primaria e di assumere gli oneri economici per la urbanizzazione secondaria, lo stesso sarà tenuto a realizzare ulteriori interventi di interesse pubblico stabiliti dal Piano attuativo o dal Progetto unitario, come di seguito meglio specificati.
8bis. La quota a cessione di cui al precedente comma 7 è pari al 15% per le aree TRpr; per il restante 85% si rinvia a quanto stabilito al comma 8.
9. Oltre al costo di costruzione, gli oneri economici complessivi a carico del soggetto attuatore non potranno essere inferiori all'importo risultante dalla somma delle seguenti componenti:
10. Le ulteriori opere da realizzarsi ai sensi del precedente comma 8 dovranno consistere negli interventi definiti, dalle Schede normative di indirizzo progettuale di cui all'elaborato PR_06, quali "Opere preliminari all'intervento" nonché nelle eventuali ulteriori opere pubbliche o di interesse pubblico indicate dalle dette Schede fino alla concorrenza dell'importo di cui alla lettera c) del comma che precede. Il valore delle opere dovrà risultare da un computo metrico estimativo da allegare al Piano attuativo o al Progetto Unitario.
11. Allegata al Piano Attuativo definirà quali opere pubbliche aggiuntive saranno finanziate dall'importo del contributo di sostenibilita'.
1. Sono le parti di territorio in cui la continuità e la densità dell'edificazione, insieme alla presenza di spazi pubblici ed attrezzature collettive, configurano una modalità insediativa accentrata di tipo morfologico e qualitativo urbano riconosciuta dalla collettività locale. Corrispondono alla porzione di territorio interna al perimetro aggiornato dei centri abitati, inteso come delimitazione continua comprendente tutte le aree edificate e i lotti interclusi ai sensi delle vigenti norme regionali in materia di governo del territorio così come definita all'art. 2 comma 1 lett. a) delle presenti norme. Le aree urbane, individuate con apposito segno grafico alla tavola denominata PR_02 e PR_03 su base C.T.R. in scala 1: 2.000 e 1:10.000, comprendono:
2. Ricadono inoltre nelle aree urbane, costituendone parte integrante, le seguenti aree e/o infrastrutture, individuate con apposito segno grafico negli elaborati cartografici PR_02 e PR_03 su base C.T.R. in scala 1:10.000 e 1:2.000:
3. Ricadono o interessano altresì le aree urbane i seguenti ambiti strategici di sviluppo del territorio:
3.bis "nelle 'aree TR / trasformazione degli assetti insediativi'; 'aree RQ / riqualificazione degli assetti insediativi e/o ambientali'; aree RC / recupero degli assetti insediativi: si applicano le specifiche disposizioni contenute nelle rispettive 'schede normative e di indirizzo progettuale di cui all'elaborato PR_06. Ove le schede non contengano specifiche disposizioni, nelle more dell'attuazione del loro contenuto, sugli edifici principali esistenti, sono consentiti gli interventi di cui alla rispettiva classe di appartenenza e comunque non ammettendo interventi superiori a quanto ammesso all'art. 9 del DPR 380/2001.
4. Nelle aree urbane gli usi, le attività, le trasformazioni territoriali e gli interventi sul patrimonio edilizio esistente sono orientati al conseguimento di elevati livelli di qualità urbana, ambientale, edilizia e di accessibilità, al superamento dei fenomeni di degrado, al completamento, al riequilibrio e/o alla ridefinizione degli assetti insediativi e infrastrutturali. Ai fini della tutela e valorizzazione degli insediamenti il Regolamento Urbanistico persegue il miglioramento dei livelli prestazionali e di qualità in termini di:
4.bis Ai fini di tutela e valorizzazione degli insediamenti, il RU, nei 'territori di bonifica' (di cui alla Carta Geomorfologica) non ammette la realizzazione di locali seminterrati ed interrati ad uso abitativo o locali accessori alla residenza, con esclusione di autorimesse pertinenziali e impianti tecnologici; prescrive di realizzare il piano di calpestio di nuovi manufatti a 30 cm dal piano di campagna circostante, salvo diversa prescrizione, derivante da eventuali e puntuali studi idraulici allegati alle pratiche edilizie, che potrà determinare un valore superiore.
5. Gli usi, le attività, le trasformazioni territoriali e gli interventi sul patrimonio edilizio esistente garantiscono l'integrità fisica dei suoli e delle risorse naturali ed essenziali del territorio, nonché la tutela e/o la valorizzazione delle invarianti strutturali presenti. Le attività consentite, che non devono comunque comportare emissioni in atmosfera inquinanti e/o climalteranti, perseguono il riequilibrio ambientale e paesaggistico (anche attraverso il contenimento o l'eliminazione dell'inquinamento acustico, luminoso o visuale) e, congiuntamente, la valorizzazione funzionale, sociale ed economica del territorio.
6. Le aree urbane sono qualificate e connotate dalla presenza delle invarianti strutturali, individuate con apposito segno grafico nell'elaborato cartografico PR_04 su base C.T.R. in scala 1:10.000 e disciplinate dal Titolo II della Parte Seconda delle presenti norme
7. Le attività e gli usi ammessi nelle aree urbane sono indicati negli articoli che disciplinano i singoli tessuti o aree e sono dettagliati nella "Disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni" di cui alla Parte V delle presenti norme.
8. Sono inoltre ammessi i seguenti usi specialistici, disciplinati dalle norme di cui ai Capi II, III, e IV del Titolo VI della Parte Seconda:
Fatte salve le disposizioni di cui al Titolo II della Parte II, e di cui ai Titoli II e III della Parte III sugli edifici esistenti sono ammessi gli interventi urbanistico-edilizi previsti dal Titolo IV della Parte II sulla base della classificazione ad essi attribuita, con le eventuali specificazioni, limitazioni e/o integrazioni definite negli articoli che disciplinano i singoli tessuti o aree.
9. Al fine di assicurare il rispetto della vigente normativa in materia di tutela della popolazione dall'inquinamento elettromagnetico, in ottemperanza a quanto disposto dagli artt. 113 e 114 delle presenti norme, la progettazione degli interventi urbanistico-edilizi deve tener conto degli eventuali corridoi infrastrutturali individuati per gli elettrodotti, nonché:
10. La disciplina delle aree urbane è indicata nelle disposizioni di cui al presente Titolo e nelle disposizioni relative alle aree richiamate ai precedenti commi 1, 2 e 3 ed è integrata da tutte le disposizioni riferite (esclusivamente o meno) alle aree urbane contenute nelle presenti Norme e nei relativi allegati.
11. In caso di contrasto con le norme del presente Titolo si applicano le disposizioni più restrittive.
1. Sono le aree ove insistono o possono essere realizzate attrezzature e spazi pubblici nonché attrezzature e servizi di interesse comune, volte al soddisfacimento delle esigenze sociali, culturali, religiose, ricreative, formative e sanitarie dei cittadini, nonché a favorire le relazioni sociali ed economiche e ad ospitare le manifestazioni pubbliche della collettività insediata.
2. Le aree ad edificazione speciale per standard sono individuate con apposito segno grafico negli elaborati PR_02 e PR_03 su base C.T.R. in scala 1:10.000 e 1:2.000. In caso risultassero erroneamente individuate aree pubbliche come aree private, le stesse saranno correttamente identificate mediante atto ricognitivo del Consiglio Comunale.
3. Le aree ad edificazione speciale per standard sono articolate nei suddetti elaborati grafici nelle seguenti tipologie:
Nel rispetto delle dotazioni minime di legge in materia di standard urbanistici, è possibile variare le tipologie individuate in cartografia.
Gli elaborati grafici specificano per ogni tipologia le funzioni ammesse.
4. La realizzazione, la trasformazione o l'ampliamento delle attrezzature, impianti, servizi e infrastrutture ricadenti nelle aree di cui al presente articolo è correlata e proporzionata alle esigenze funzionali degli Enti competenti o soggetti gestori. Le attrezzature e gli impianti possono comprendere spazi per portierato e sorveglianza o residenze per i custodi. Gli interventi devono in ogni caso perseguire il contenimento dell'impatto paesaggistico e ambientale, nonché assicurare il rispetto:
5. Gli interventi di nuova edificazione nonché le trasformazioni comportanti incrementi di superficie superiori al 20% utile lorda (Sul) o di volume (V), o rilevanti potenziamenti impiantistici, sono subordinati alla preventiva approvazione di un progetto unitario (da parte della Giunta comunale in caso di aree e/o impianti pubblici comunali), nel rispetto delle disposizioni di cui all'art. 22 delle presenti norme, nonché - ove il soggetto realizzatore/gestore non sia un Ente pubblico - all'assunzione di specifici obblighi, registrati e trascritti, in ordine al corretto utilizzo dell'attrezzatura e/o dell'impianto e al mantenimento della destinazione d'uso delle strutture realizzate.
6. Nelle aree di cui al presente articolo possono essere ammesse tutte le categorie di intervento di cui alla Parte I, Titolo II, Capo IV nella misura necessaria a garantire:
7. Nelle aree di cui al presente articolo gli interventi sono riservati all'Amm./ne Comunale (o all'Ente proprietario, se diverso dall'Amm./ne Comunale), che può attivare i procedimenti espropriativi di legge.
8. Fermo restando il rispetto delle disposizioni di cui al Titolo III della Parte III delle presenti norme, nelle aree di cui trattasi è tuttavia ammesso l'intervento di soggetti privati aventi titolo, secondo le seguenti modalità:
In tali casi l'intervento è subordinato alla stipula di una apposita convenzione con l'Amm./ne Comunale, con la quale sono disciplinati:
9. L'assetto delle singole aree è definito in ragione dell'interesse pubblico, tenuto conto delle indicazioni eventualmente contenute nelle 'schede normative e di indirizzo progettuale' di cui all'elaborato PR_06.
10. In presenza di invarianti strutturali e/o di discipline speciali i progetti di sistemazione delle aree devono garantire il rispetto delle disposizioni contenute nel Titolo II della Parte II delle presenti norme. In particolare, in presenza di spazi pubblici centrali è prescritto il rispetto delle disposizioni di cui all'art. 67.
11. Gli accessi esistenti ai lotti privati che ricadono all'interno di aree di cui al presente articolo possono essere mantenuti nella fase attuativa - nella ubicazione attuale o in altra ritenuta più idonea dall'Amm./ne Comunale - previa stipula di un'apposita convenzione regolante l'attribuzione degli oneri di realizzazione e di manutenzione degli stessi.
12. Nelle aree destinate a verde attrezzato e a verde sportivo è consentita la realizzazione di attrezzature e sistemazioni per attività sportive, ricreative e/o culturali.
12.bis Nelle aree a verde pubblico possono essere realizzati parcheggi pubblici permeabili scoperti, oltre a modeste attrezzature e sistemazioni di arredo urbano. in ogni caso, nelle aree per standard possono essere sempre realizzati piccoli manufatti utili alla fruizione e alla qualificazione degli spazi urbani. nelle aree a verde pubblico possono essere realizzati adeguamenti viari della viabilità di R.U.
13. Nelle more della realizzazione delle previsioni del Regolamento Urbanistico, gli aventi titolo su aree per standard 'di progetto' possono disporre delle stesse per uso privato, purché tali forme di utilizzazione non comportino:
14. Nelle more della realizzazione delle previsioni del Regolamento Urbanistico ogni intervento privato nelle aree di cui trattasi è inoltre subordinato alla produzione di un atto unilaterale d'obbligo con esplicita rinuncia al plus-valore derivante dalle opere realizzate.
15. Le dotazioni minime obbligatorie di standard da realizzarsi all'interno delle 'Aree TR / trasformazione degli assetti insediativi' si intendono soddisfatte per non meno di 24 mq/ab salva diversa previsione della "scheda normativa e di indirizzo progettuale".
16. Le dotazioni minime obbligatorie di standard da realizzarsi all'interno delle 'Aree RC / recupero degli assetti insediativi' si intendono soddisfatte per non meno di 18 mq/ab.
17. Le dotazioni obbligatorie di standard da realizzarsi all'interno delle 'Aree TR / trasformazione degli assetti insediativi' e delle 'Aree RC / recupero degli assetti insediativi e/o ambientali' sono definite e disciplinate direttamente dai relativi Piani Attuativi o Progetti Unitari, nel rispetto dei quantitativi e delle disposizioni contenute nella corrispondente "scheda normativa e di indirizzo progettuale" (Allegato "PR_06" alle presenti norme).
1. In ragione delle diversità insediative, paesaggistiche e funzionali, nonché sulla base degli obiettivi e delle strategie fissate dal Piano Strutturale, il Regolamento Urbanistico individua all'interno del territorio comunale le "Aree TR / trasformazione degli assetti insediativi" sotto elencate. Tali aree costituiscono ambiti strategici per i processi di sviluppo sostenibile del territorio nonché per la valorizzazione e/o riqualificazione del patrimonio insediativo. Le stesse sono distinte in:
2. La disciplina riferita alle aree di trasformazione è definita, da apposite 'schede normative e di indirizzo progettuale' il cui repertorio completo è contenuto nell'elaborato PR_06. In caso di discrasia con il contenuto delle presenti NTA, è da intendersi prevalente la disciplina di cui alle schede normative e d'indirizzo progettuale. Rispetto a quanto contenuto nelle schede normative di indirizzo progettuale è da intendersi sempre prevalente quanto indicato negli elaborati "GEO" E "ARC", con riferimento alle specifiche tematiche trattatE.
3. Le aree TRv nell'elenco si riferiscono ad interventi che avranno realizzazione a seguito della valorizzazione del patrimonio immobiliare comunale ai sensi dell'art. 58 del D.L. 112/2008 convertito con modificazioni dalla L. n. 133/2008.
6. La realizzazione degli interventi di interesse privato è condizionata alla contestuale realizzazione di opere pubbliche e/o di interesse pubblico nonché alla cessione gratuita delle medesime all'Amm./ne Comunale come normato dalla disciplina della perequazione di cui al Capo III Titolo II Parte I.
7. La convenzione, atta a regolamentare le realizzazioni previste dal Piano Attuativo (o dal Progetto Unitario), ed alla cui stipula è subordinato il rilascio e/o l'efficacia dei titoli abilitativi deve:
8. La progettazione e realizzazione delle opere di cui sopra tiene conto delle indicazioni contenute nello schema planimetrico di riferimento di cui alle schede normative. Ove la progettazione urbanistica assuma completamente lo schema planimetrico di riferimento è consentita la predisposizione di un progetto unitario in luogo di un piano attuativo secondo quanto precisato nelle schede normative di riferimento.
9. I nuovi edifici a destinazione residenziale non potranno avere dimensioni inferiori a quelle previste dall'art. 81 comma 8.